成立於 1980 年的興富發，是台灣前段班建商，營運橫跨高端住宅、商用不動產與生活事業，版圖涵蓋北中南重劃區
2024 年在多案完工挹注下營收、獲利齊創新高，官方並揭露 2025–2026 年大量推案與完工計畫，手握逾千億元土地庫存提供彈性
不過，2025 年上半年認列放緩與高資本需求、房市選擇性信用管制與利率變動，為短中期關注重點
投資評估上，除品牌與地段優勢外，需同時追蹤推案去化、負債與現金流管理，以及商用不動產比重提升的成效
重點快讀
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本業核心：住宅/商辦開發與銷售，並保留部分出租；生活事業（飯店、餐飲、百貨）做現金流補強。
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版圖布局：北中南主要都會區（新北、台北、台中七期、台南）的大型社區與商辦案場。
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財務現況：2024 年營收與獲利創高；2025H1 因認列節奏與單月鈍化，營收與 EPS 年減，市場關注後續完工認列進度。
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推案與土儲：2025 年完工案 11 件、總銷逾 900 億；持有逾千億土地庫存，短期保守購地。
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風險/機會：政策調控、資金成本與認列波動為主風險；商用不動產比重提升、資產出租與土儲轉化是中長期看點。
公司概況
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成立/掛牌：1980 年創立，1999 年上市（原名朝揚建設）。
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集團屬性：興富發建設集團；資本額約 NT$207 億。
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營運範疇：住宅開發、商用不動產開發/出租、飯店、餐飲、百貨與建材機具等。
地理布局：新北（新莊、汐止、林口）、台中七期、台南、台北等重點區域。
產品與服務
1) 房地產開發/銷售（主力）
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住宅：豪宅與中大坪數社區（如台北「普立堅國」、台中七期個案），附設停車與商場。
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商辦/店面：高樓層辦公與複合商用（如新北「美河市」、台中水湳經貿園區開發案）。
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開發模式：委託營造興建，完工後銷售或部分保留出租。
2) 租賃與資產管理（規模小但現金流穩）
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2023 年建築銷售收入占 99%、租賃 1%；惟商辦/商場出租提供穩定租金。
3) 生活事業與多元資產
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飯店、餐飲、旅遊休閒等；參與商場開發（如台中三井 OUTLET 旁「摩天輪計畫」）。
應用場景與客群
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住宅：自住與置產客戶（高端與剛性需求並存，視案型）。
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商辦/商場：企業總部、商務辦公與零售品牌進駐。
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都更/聯開：捷運聯開與都市更新案（板南線、文山線周邊個案）。
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飯店/餐飲：旅遊/商務客與在地消費者。
最新營運動態（2024–2025）
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2024 年創高：合併營收 NT$369.28 億、稅後淨利 NT$62.87 億、EPS 3.13 元；4 大完工案貢獻約 NT$295 億。
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2025–2026 認列動能：公司估未來兩年仍有多案完工，合計可認列 NT$920 億以上。
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2025 年推案：官網揭露 2025 年11 個新案將完工、總銷 900 億+，多數已近售罄。
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土地策略：持有逾千億元土儲，短期暫緩購地等待價格合理。
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短期觀望：2025/7 單月營收 NT$16.21 億（YoY −44.53%），前 7 月累計 NT$75.44 億（YoY −58.46%）；2025H1 EPS 0.24 元（YoY −35%）。
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政策面：信貸管制、打炒房延續；董事長稱 2025 年起房價進入修正，但長期仍有剛性需求，策略逐步加碼商用不動產。
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五、財務摘要
| 指標 | 2024 年 | 2025H1 |
|---|---|---|
| 合併營收 | NT$369.28 億 | NT$75.44 億（前 7 月） |
| 稅後淨利 | NT$62.87 億 | — |
| EPS | 3.13 元 | 0.24 元 |
| 備註 | 4 大案完工推動創高 | 認列節奏與單月鈍化、年減明顯 |
資料源：經濟日報、Winvest、公司官網/MoneyDJ。
營收結構：銷售占比極高（2023 年銷售 99%、租賃 1%，MoneyDJ），顯示獲利高度仰賴建案完工與交屋時點。
六、同業對照與競爭位置
主要競爭者：冠德（2520）、遠雄（5522）、欣陸（3703）、國產建材（2504）、達欣工（2535）、潤弘（2597）、國揚（5347）、根基（2540）等。
比較摘要
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規模與分散度：興富發資本與推案規模居前段班；認列波動較大。遠雄、冠德等業務分散度較高（如保全、營造、園區開發、長租）。
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土地與佈局：興富發握有逾千億土儲、集中重劃區；遠雄/冠德也有廣泛土儲且積極商用與長租。
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產品定位：興富發偏豪宅/中大坪數與大型社區；他牌兼顧中高階與剛需產品組合。
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財務結構：為應對大量推案，興富發槓桿相對高；仍維持配息（2025 年預計現金 2 元、股利 0.5 股）。資金調度與去化速度是關鍵。
七、優勢與挑戰
優勢
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品牌/地段力：北台灣、台中、南部重點區域大案能見度高、議價力較強。
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土儲充足：未來推案具彈性與成本優勢。
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多角化現金流：飯店、餐飲、商場出租提供輔助性穩定現金流。
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調整方向：加碼商用不動產，降低單一住宅景氣風險。
挑戰
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政策/資金成本：房地合一、信貸總量管制與利率水位影響買氣與資金。
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認列波動：營收高度依賴完工交屋節奏，單季/單年起伏大。
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成本上升：土地/營建成本墊高壓縮毛利；低價地難尋。
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競爭激烈：大型建商與公部門都積極投入都更/商用，爭取承租/承購客戶。
八、結論
興富發以大案量與多區域布局建立品牌與規模，同時持有大量土儲做長期動能。2024 年靠完工認列寫下新高；2025 年上半年數據轉弱，市場焦點落在後續兩年完工案的認列與去化能否順利、以及資金與成本管理。
中長期而言，商用不動產與自持出租比重提高，有助降低單一住宅周期的波動；但在當前政策與資金環境下，投資人仍需緊盯認列節奏、土儲轉化與槓桿管理三件事，作為評估營運韌性與風險承受度的關鍵依據。
